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Immobilienbewertung

Der Wert einer Immobilie ist die Grundlage jeder strategischen Entscheidung

Die Immobilie stellt einen Kapitalwert dar. Dabei kann sie Teil eines Investmentportfolios sein, ein Vermögenswert im Eigenbestand, eine eigenständige Kapitalanlage oder auch die Wertsicherung eines Kreditengagements. Ziel ist es immer, den Wert und den Ertrag einer Immobilie zu erhalten, zu steigern und - wenn möglich - zu maximieren.

Grundlage jeder Strategieentwicklung ist die Kenntnis des Immobilienwertes. Dabei haben zahlreiche beeinflussbare und schwer beeinflussbare Faktoren Wirkung auf die Werthöhe. Zu nennen wären z.B. Standort, grundstücksbezogene Faktoren, Mietverhältnisse, Objektzustand, Vermiet- und Vermarktbarkeit des Objektes etc..

Zur Wertermittlung stehen verschiedene Bewertungsmethoden zur Verfügung. In Deutschland sind vor allem die Methoden der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) in Fachkreisen anerkannt und werden vorwiegend eingesetzt. Diese sind:

  • Vergleichswertverfahren
    Diese Methode basiert auf der Ableitung des Immobilienwertes aus Vergleichszahlen realisierter Verkäufe. Da allerdings nur selten ein direkter Vergleich, durch z.B. eine benachbarte Immobilie möglich ist, wird durch die Einbeziehung von z.B. Daten des Gutachterausschusses, der Bodenrichtwerte sowie Wertzu- und abschlägen für verschiedene Faktoren eine Annäherung an den tatsächlichen Wert angestrebt. Diese Methode wird vor allem bei einfachen Immobilienarten oder im privaten Bereich angewendet.
  • Ertragswertverfahren
    Das Ertragswertverfahren trennt zwischen Grund und Boden sowie Objekt. Es kommt vor allem dann in Betracht, wenn nachhaltig erzielbare Erträge für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund stehen. Grundlage ist einerseits der Grundstückswert, andererseits der Reinertrag der baulichen Anlagen abzüglich der Bodenwertverzinsung. Auch die Restnutzungsdauer sowie verschiedene Werte, die die Risiken wertverändernder Faktoren berücksichtigen, werden einbezogen. Der Ertragswert ergibt sich aus der Summe des Bodenwertes mit dem Wert der baulichen Anlagen.
    Dieses Verfahren wird auch international angewendet, wobei hier der Bodenwert unberücksichtigt bleibt und der Fokus gezielt auf den Erträgen liegt.
  • Sachwertverfahren
    Das Sachwertverfahren wird vor allem im Bereich nicht am Mietmarkt gehandelter Immobilien angewendet. Die Werte ergeben sich nicht aus den Erträgen, sondern aus den Kosten der Herstellung und Wiederbeschaffung der baulichen Anlagen. Der zugehörige Grundstückswert wird im Vergleichswertverfahren ermittelt und addiert.

Als weitere nicht normierte und eher überschlägige Verfahren sind das einfache Ertragswertverfahren (Maklermethode) sowie das Residualverfahren zu nennen. Auch im internationalen Bereich existieren weitere Verfahren.

Je nach Immobilienart, Immobiliennutzung und Ziel des Auftraggebers wählt bauWerk das beste Verfahren zur Wertbestimmung. Dabei werden alle wertbeeinflussenden Faktoren einbezogen und nachvollziehbar dargestellt, um dem Kunden die beste Entscheidungsgrundlage zur weiteren Strategieentwicklung zu geben.

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